O headline: AL rende normalmente 1,8–2,5× mais que longa duração
Para um T2 típico no centro de Vilamoura, arrendamento longo dá cerca de 14.400 a 18.000€/ano (1.200 a 1.500€/mês). AL, bem gerido, dá 28.000 a 45.000€/ano no mesmo imóvel. Este é o argumento.
O senão: os custos e o esforço também escalam
O AL tem custos reais que a longa duração não tem: limpeza entre estadias (60 a 120€/turno), maior desgaste em mobiliário e roupa de cama, contas de utilities mais altas, comissões de canal (Airbnb/Booking levam 3–15%), cumprimento da legislação de AL, e alguém a responder a mensagens de hóspedes às 23h.
Comparação líquida realista — T2 em Vilamoura
| Longa duração | AL | |
|---|---|---|
| Receita bruta | 16.800€ | 36.000€ |
| Gestão (10–20%) | −0€ | −7.200€ |
| Comissões de canal | — | −1.800€ |
| Limpeza | — | −4.800€ |
| Utilities | inquilino paga | −2.400€ |
| Desgaste / roupa / consumíveis | — | −1.800€ |
| Líquido para o proprietário | ≈ 16.800€ | ≈ 18.000€ |
Isto é um AL mal gerido. Um bem optimizado no mesmo T2 chega aos 45k+ brutos, e os mesmos custos fixos empurram a diferença líquida para 10 a 15k a favor do AL.
Quando a longa duração ganha
- Imóvel no interior ou em zona de baixo turismo
- Quer zero envolvimento operacional e não quer contratar gestão
- Precisa de rendimento previsível para stress test de crédito
- Regras locais de contenção bloqueiam novos registos de AL
Quando o AL ganha claramente
- Centro de Vilamoura, Marina, Aldeia Velha, Falésia
- 3+ quartos com piscina (o prémio da moradia privada é grande)
- Próximo da praia ou com vista de mar
- Quer usar o imóvel parte do ano