Die Kurzfassung: Kurzzeit erzielt meist 1,8- bis 2,5-mal so viel wie Langzeit
Für eine typische 2-Zimmer-Wohnung im Zentrum von Vilamoura bringt Langzeitmiete rund 14 400 bis 18 000 €/Jahr (1 200 bis 1 500 €/Monat). Kurzzeitvermietung, richtig geführt, bringt 28 000 bis 45 000 €/Jahr auf derselben Immobilie. Das ist das Verkaufsargument.
Der Haken: Kosten und Aufwand skalieren mit
Kurzzeit hat echte Kosten, die Langzeit nicht hat: Reinigung zwischen Aufenthalten (60 bis 120 €/Wechsel), höherer Verschleiß bei Möbeln und Wäsche, höhere Nebenkosten, Channel-Provisionen (Airbnb/Booking nehmen 3 bis 15 %), AL-Compliance und jemand, der um 23 Uhr auf Gastnachrichten antwortet.
Realistischer Netto-Vergleich — 2-Zimmer Vilamoura
| Langzeit | Kurzzeit | |
|---|---|---|
| Bruttoeinnahmen | 16 800 € | 36 000 € |
| Verwaltung (10–20 %) | −0 € | −7 200 € |
| Channel-Gebühren | — | −1 800 € |
| Reinigung | — | −4 800 € |
| Nebenkosten | Mieter zahlt | −2 400 € |
| Verschleiß / Wäsche / Verbrauch | — | −1 800 € |
| Netto an Eigentümer | ≈ 16 800 € | ≈ 18 000 € |
Das ist eine schlecht geführte Kurzzeitvermietung. Eine gut optimierte in derselben 2-Zimmer-Wohnung erreicht 45 k€+ brutto, und dieselben Fixkosten schieben den Netto-Abstand auf 10 bis 15 k€ zugunsten der Kurzzeit.
Wann Langzeit gewinnt
- Immobilie im Landesinneren oder in einer tourismusarmen Sub-Region
- Sie wollen null operative Beteiligung und keinen Verwalter
- Sie brauchen planbares Einkommen für einen Kredit-Stresstest
- Kommunale AL-Contention-Regeln blockieren neue Registrierungen
Wann Kurzzeit klar gewinnt
- Zentrum Vilamoura, Marina, Altstadt, Falésia
- 3 Zimmer und mehr mit Pool (der Villa-Aufschlag ist groß)
- Strandnah oder mit Meerblick
- Sie wollen die Immobilie einen Teil des Jahres selbst nutzen