Versicherung für
Alojamento Local.
Ein AL in Portugal ohne korrekten Versicherungsschutz zu betreiben ist eine der wenigen Compliance-Abkürzungen, die sowohl Ihre Registrierung als auch Ihren Urlaub beenden. Haftpflichtdeckung für Gastverletzungen und Drittschäden ist nach Decreto-Lei 128/2014 vorgeschrieben, und eine Standard-Wohngebäudeversicherung schließt die Kurzzeitvermietung ausdrücklich aus. Das sind die Makler, an die wir unsere Eigentümer verweisen.
ASF-regulierte portugiesische Versicherer, keine Offshore-Konstrukte. Jeder Anbieter stellt ein certificado válido aus, das Turismo de Portugal akzeptiert.
Compliance und Worst-Case-Schutz
Die AL-Versicherung ist zwei Dinge auf einmal. Rechtlich ist sie das Zertifikat, das Turismo de Portugal in Ihrer Akte erwartet — das Papier, das Ihre AL-Registrierung gültig hält. Praktisch ist sie das, was zwischen einem schlimmen Vorfall und dem Verlust der Immobilie steht. Rutschige Poolfliesen, ein still ausgefallener Rauchmelder, ein Gast, der von einer ungekennzeichneten Stufe stürzt: Jeder Fall kann eine Haftungssumme im sechsstelligen Bereich produzieren.
Die Prämie ist trivial gegenüber dem Risiko. 300–500 € pro Jahr, um diese Exposition an einen ASF-regulierten Versicherer zu übertragen, ist eine der einfachsten Entscheidungen im gesamten AL-Betrieb.
Policen-Checkliste
- 01Haftpflicht gegenüber Gästen und Dritten — mindestens 500 k€, idealerweise 1 M€+
- 02Gebäude zum Wiederherstellungswert (nicht Marktwert)
- 03Inventar inklusive Gasteigentum bis erklärter Grenze
- 04Feuer, Explosion, Sturm, Überschwemmung, Leitungswasser aus eigenen Anlagen
- 05Pool-Haftpflicht-Zusatz (ausdrücklich benannt)
- 06Mietausfall-Deckung für den AL-registrierten Zweck, nicht nur Wohnzweck
- 07Rechtsverteidigung und Anwaltskosten
- 08Gültiges portugiesisches Zertifikat, akzeptiert von Turismo de Portugal und Câmara
Makler, nicht Direktversicherer
Wir schicken Sie zu unabhängigen Maklern, nicht zum Vertreter eines einzelnen Versicherers. Grund: Der AL-Markt hat sich auf eine Handvoll Versicherer verengt (Fidelidade, Ageas, Zurich, Generali), und die Preise auf derselben Police können zwischen ihnen für dasselbe Risiko um 30–50 % variieren. Ein Makler holt alle Angebote ein und wählt das beste für Baujahr, Belegung und Poolgröße Ihrer Villa.
Sie zeichnen die Police direkt beim Makler/Versicherer. Kein Aufschlag von unserer Seite, keine Vermittlungsgebühr. Wenn Sie bereits eine Police haben und zur Verlängerung eine zweite Meinung wollen, erstellen die Makler der Liste kostenlos ein Angebot.
ASF, Turismo de Portugal und Kontrollen
Die ASF (Autoridade de Supervisão de Seguros e Fundos de Pensões) ist die portugiesische Versicherungsaufsicht. Nur von ASF zugelassene Versicherer können eine Police ausstellen, die die AL-Anforderung erfüllt — eine Offshore- oder reine Lloyd's-Police wird bei Kontrolle nicht anerkannt. Jeder Makler der Liste platziert ausschließlich bei ASF-zugelassenen Trägern.
Die Câmara Municipal de Loulé und Turismo de Portugal können bei jeder Kontrolle den Nachweis einer gültigen AL-Versicherung verlangen. Halten Sie das aktuelle Zertifikat in der Immobilie (Papier) und in Ihrer AL-Akte (digital) bereit. Wir bauen genau deshalb einen Versicherungs-Check ins Eigentümer-Onboarding ein.
Häufige Fragen
Ist die AL-Versicherung in Portugal Pflicht?+
Ja. Artikel 13.º-A des Decreto-Lei 128/2014 (2018 geändert) verlangt von jedem AL-Betreiber eine Multirisk-Police mit Haftpflicht gegenüber Gästen und Dritten, Feuer und weiteren Risiken, die Gäste oder Nachbarn treffen können. Fehlende gültige Police ist Grund zur Löschung der AL-Registrierung.
Deckt meine normale Wohngebäudeversicherung das nicht ab?+
Nein. Portugiesische multi-riscos habitação-Standardpolicen schließen die gewerbliche Kurzzeitvermietung ausdrücklich aus. Verletzt sich ein Gast und Sie melden auf einer Standardpolice, während das Objekt als AL registriert ist, lehnt der Versicherer ab und kann Regress nehmen. Sie brauchen einen speziellen AL-Zusatz oder eine eigenständige AL-Police.
Was kostet die AL-Versicherung?+
Typische Jahresprämien für eine 3-Zimmer-Villa in Vilamoura: 280–600 € für Gebäude + Inventar + AL-Haftpflicht (500 k€–1 M€ Deckung). Wohnungen 180–400 €. Aufschlag 80–150 € für höhere Haftungsgrenzen (2 M€+), Pool-Zusatz oder wertvolles Inventar.
Was deckt die Police typischerweise?+
Gebäude (Feuer, Sturm, Wasser, Glasbruch), Inventar (Möbel, Geräte, Gastbelongings bis Grenze), Haftpflicht für Gastverletzungen und Schäden an Nachbarn, Mietausfall für unbewohnbare Zeit nach Schadensfall, Rechtsverteidigung und Anwaltskosten. Pool-Haftung, Storno-Deckung und Cyber sind meist Zusatz.